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市場が分かれていて、それぞれの取引に異なる金融条件が加わるわけだから、市場はかなり複雑な様相を呈している。現在のように、景気回復のリード役を担う新築住宅には大幅な金融緩和が行なわれて買いやすくなっているが、その一方で超低金利によって価格は割高になっている。商業地やオフィスビルなどは不況のために需要が少なく、価格が住宅系に比して割安になっているが、融資が限定的なため買うのが難しくなっている。
需給関係からみると、このような時には前者よりも後者のほうが得する買い方ができるタイミングだといえる。不動産市況の波は、地域によって大きく異なることを理解しておくことが不動産のビジネスでは肝要である。

金融の状況は全国一律のことが多く、金利水準などは地域によって大きく変わることは少ない（多少の差はあるが）。９０年までのバブルは、当初、東京都心のオフィスビルが不足するという予想から首都圏全域に、次いで地方中核都市、そして地方都市へと飛び火していったのである。
しかし、その波及のスピードは各々の地域によって異なり、価格が高騰する時期や下落の時期がかなりずれることがあった。首都圏と地方都市とでは、一年からそれ以上の年月を要したことも珍しくない。
あらかじめこのようなことを知っておけば、東京の動きをみて、地方都市における売買のタイミングも十分に予測できたわけである。それゆえ、取引の最も活発な首都圏の不動産情報の入手は、不動産ビジネスの成功のために不可欠である。

最近では「情報」と「お金」の流れがグローバル化し、またＩＴ化の進行などによってスピードアップして地域間の時間差は縮まってはいるが、不動産市況動向の実態はゆるやかであり、地域間の格差を利用して得られるビジネスチャンスは少なくない。 3地域によって売買のタイミングは異なる。
複数の不動産を所有していて、それらを売却する場合、その時々の不動産価格の市場トレンドを正確に知っておくことが重要である。そのためには、所有する不動産の利用価値、すなわち需要の有無について専門家にランクづけを依頼することも有効である。
つまり、今まさに利用価値が高く、市場に出せば即時に買い手が現れる優良な不動産と、逆に今は利用価値が低く売却が難しいものとの選別をするのである。次に、価格が上昇する局面と価格が下落する局面とによって、売却する不動産の優先順位を変えることが必要である。
まず、現在のように価格が下落している時には、優良な不動産を最優先で売却しておくことである。逆に、不動産価格が上昇している時には、とりあえず優良な不動産の売却は後回しにして、まず利用価値の低い不動産から市場に出すことである。
前者は、時間の経過とともに手持ちの優良不動産の価格が下落していくからであり、後者は、逆に時間の経過とともに今以上に高く売却できるようになることが予想できるからである。したがって、デフレ時代には優良資産から先に現金化したほうがよいのである。
最初の買主が最も良い条件で買ってくれる。ここで重要なことは、売りに出して最初に来る客というのは、そのような物件を今までずっと探し続けていた客であり、「自分の求める物件がようやく見つかった」と、積極的に買いに来た「優良客」なのだということである。
不動産売買の実態をみていると、数多くの失敗例や成功例がある。とくに不動産売却の際、基本的かつ初歩的な判断ミスをしたために大損する例が最近多発している。
不動産取引の現場では、次のような場面によく遭遇する。たとえば、土地を３億９８００万円で売りに出したところ、売りに出して２、３日で購入希望者が現れ、３億８０００万円で買いたいとの申し込みがあった。この時は「売りに出して、まだ一週間もたたないのに購入希望者が現れた。もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人が現れるはずだ」と考えて、この商談を断ってしまった。

しかし、その後、その最初の購入希望者以上の条件で買ってくれる良い買い客はなかなか現れなかった。そして結局、半年後に、３億６０００万円で泣く泣く売却することになってしまったのである。
不動産を売買するときには、それぞれに理由と目的がある。投資を目的とする場合、事業活動に必要な本社ビルを購入する場合、さらに個人の快適な生活を実現するために住宅を購入する場合など、その目的と事情によって購入のポイントは絞られてくる。

投資を目的とするのならば、交通至便で、都心部にある物件が理想的で、安定的に高利回りの収入が得られそうなものを条件として購入することになる。また、本社ビルや営業所、支店などについては、あらかじめ広さや場所など、事業活動に必要な条件を整理して優先順位をつけておくことが必要で、とくに場所については、地図上に明確なエリアを確定しておけば、その実現が早まることになる。
「どこかに良い土地があれば…」「良い住宅があれば…」といった漠然とした依頼の仕方では、探す不動産業者もあまり気乗りせず、真剣に迅速に動いてくれないので、あらかじめ購入の「目的とその理由」を明確に伝えておくことが大切である。さらに重要なことは、購入や売却に際して「いつまでに」という期限を明示しておくことである。仕事に時間的な区切りをつけるのはビジネスの基本である。
そして期限によっても方法や価格が異なってくるのである。売買には目的と期限が重要である。
不動産の取引では、売主と買主がそれぞれに好条件で取引できる時期が必ずある。たとえば９０年のバブル絶頂期は、売却に絶好の機会であったことは言うまでもない。
しかし、このような投資的タイミングにかかわらず、それぞれが何らかの理由、たとえば借金を返済するために売却したい、どうしても手元に資金を確保しておきたい、さらには緊急に現金が必要になった、といった時に市場に売り出すことがある。そんな時には、不動産業者や金融機関と相談をしながら売り出す価格を決めて、不動産市場に、売り情報を公開することになる。

あるいは経営状況の悪化を周囲に知られることを懸念して、こっそり一部の不動産業者に依頼するケースもあるだろう。しかしいずれにしても、売却する際には「買いたい」「売ってほしい」「譲ってほしい」など、と声がかかったときが「売り時」である。
つまり「請われた時」が売るタイミングであることを忘れないように心がけたいものである。とくに現在利用していない遊休資産や収益をほとんど生んでいない不動産の場合は、要請があったら素直に応じるようにしたい。
それは、例外的なものを除いて、価格はまだ下落することが予測されるからである。買主が出現したときが売り時であると心得るべきである。
９０年のバブルのピーク時から住宅価格は下落する一方で、個人の資産ロスも大きくなるばかりである。なかにはバブル時の半値や３分の一にまで下落してしまった物件もあるはずで、かなり厳しい現実が存在している。

しかし、個人の住宅資産のロスは、バブルの影響ばかりではなく、不動産価格自体がいまだに超低金利政策によって下支えされているために、現在の住宅購入者もまた、これから資産ロスを受け入れていかなければならないことになるのだ。

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